マンションリフォームについて

マンションリフォームの需要

立地が良い、一戸建てよりも価格が安い、といった理由からマンションを選ぶ人は多く存在します。マンションはたいてい30~35年ローンだし、マンションの寿命もそのくらいだと勘違いしていませんか?

財務省が定める建物の減価償却期間は60年、住宅金融公庫法貸付金等の償還期間は50年となっています。築20年の中古マンションの価格は、新築マンションの半額以下か、もしかするともっと低いかもしれません。

古いマンションでもリフォームすれば、新築以上に快適な住まいが実現するだけでなく、実は中古マンションの資産価値がぐんと上がります。

例えば、築20年の中古マンションを買い、リフォームした後10年間住んで、何かの事情で売ることになったとします。その場合、同じマンションのほかの部屋よりもきれいですし、こだわった間取りや仕様により、価格を比較的高く設定しても買い手がつきやすい場合がよくあります。賃貸に出す場合も、同じ築年数の部屋よりも人気の高い物件になります。

マンションを資産価値としてとらえ、活用するという観点でも、マンションリフォームは、賢い考え方の一つで、欧米では当たり前のこの考え方が日本でもようやく定着してきています。

中古マンションを購入してリフォームする人が増加

平成22年6月~10月に(社)住宅リフォーム推進協議会が行った、リフォーム業者を対象にしたアンケート調査「住宅リフォーム実例調査」によると、マンションリフォームを実施するに至った主な理由として、「中古マンションを購入したから」という理由が増加傾向にあります。

その購入増加については、平成22年度に「中古マンション購入」の項目が「新築分譲住宅購入」を初めて上回る45.1%となったことからも表されています。

同調査によれば、中古マンションを購入してリフォームを行う傾向は、若年層に多く見られ、年代別に見ると、40歳未満が66.7%、40代が67.6%、50代が30.0%、60歳以上が31.4%という結果が得られています。特に40代以下の世代では、約3分の2と非常に高くなっています。

中古マンション購入が増加している理由

また、リフォームを実施したマンションの築年数を割合にすると、「25~30年以下」の物件が22.6%、「30年超」の物件が17.3%となり、比較的新しいマンションのリフォーム事例が多かったここ数年の傾向が変化し、築年の古いマンションの割合が増えています。

同協議会では、「1970年代後半から1980年代に建設されたマンションの大量ストックが、中古マンションとして市場に溢れており、今後さらにこの年代のマンションでのリフォーム需要の増加が見込まれる」と見ています。

新築マンションを高値で購入するよりも中古マンションを安値で購入し、自分好みにリフォームする、というのが近年の風潮のようです。

使いづらさよりも、居心地をよくするリフォーム

「間取りが気に入らない」、「設備が古い」、といった課題ももちろんですが、今よりももっと「居心地よくしたい」、「生活の向上を図りたい」と願うケースが多く、マンションリフォームによってよりよい暮らしを求める家庭がいっそう増えています。 限られたスペースの中で、今の暮らしに合わせた空間にしたいということなのでしょう。

リフォーム時期は、平均年数は住み始めてから6年5ヶ月。新築時に購入された方は11年、中古で購入された方は2年6ヶ月でリフォームを行っています。

興味深いのは、マンションを購入してすぐにリフォームした「即リフォーム」の人が全体の25.5%存在すること。購入価格やエリア的な要素もあるとは思いますが、新築のありきたりの間取りではなくオリジナルなプランを希望し、リフォームを念頭に中古マンションを探す、という層が多くなってきているようです。

マンションリフォームには制約がある

一戸建て住宅とは異なり、マンションのリフォームは「マンション自体の共有部分」、「耐震構造の点」から改装が区分所有法などにより不可能な場合があります。基本となる禁止事項は以下の通りです。

1.玄関ドアの交換

玄関ドアの外側は共用部分になるため交換はできません。しかし、内側は専有部分なので塗り替えることができます。

2.天井高を上げる

構造体のコンクリートの内側までなら天井裏も専有部分。天井板をはずして天井高を上げることは可能です。

3.内装の変更

住戸の内側は専有部分。壁材や床材の張り替え、室内ドアなどの建具の交換は自由にすることができます。

4.窓サッシの交換

サッシはマンションの外観に影響するため共用部分と考えられ、勝手に変更することはできません。

5.ガーデニング

ベランダは共用部分ですが住民が専用に使える部分。避難用の通路として使える範囲でならガーデニングも許されます。

6.パイプスペースの移動

パイプスペースは排水管専用と、給水、ガス管、電気配線用の2種類。どちらも共有部分なので移動はできません。

7.床下収納の新設

床そのものは共用部分ですから、コンクリート部分に穴を開けて床下収納を作ることはできません。
※区分所有法
「建物の区分所有等に関する法律」のことで、一般に「マンション法」とも呼ばれ、住民が共同生活をおくるためのルールをまとめた法律です。専有部分(個人の所有権が確立している部分で、一般的には、玄関の内側からベランダの手前までの部屋内部)と共用部分(マンションの所有者全員で所有権を持つ部分。屋根、外壁、廊下、ロビーなど。)についても定められていて、管理組合や管理規約の制定も定められています。

また、通常のマンションは、内部の間仕切り壁を解体して新たに壁を造ることができますが、中には室内の間仕切り壁も耐力壁(構造上抜くことのできない壁)になっており、間取り変更が不可能なマンションもあります。低層のマンション(3〜5階建て)で室内の四隅に柱がない、間仕切り壁の厚さが20cmくらいある、などの場合には耐力壁の可能性が高く、注意が必要です。

現在住んでいるマンションでリフォームをお考えの方は、不安な点は管理会社に問い合わせることが重要です。また、リフォーム目的に中古マンションの購入を考えている方も、物件を購入される前によく調べておく必要があります。

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